工業住宅和一般住宅有何不同?【4個常見問題】 

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【問題一】什麼是乙種工業住宅?

【答:】 
「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。中信房屋行銷部副理江龍名分析,

通常政府為了都市計劃的發展或規劃,會劃分好各處的土地使用分區管制,在都市計

畫法的規定內,工業用地照道理講只能作為工業用途,例如可以蓋廠辦、蓋工廠,

但不得蓋住宅。

 

工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,甲種是屬於重污染建築

用地,乙種屬於都市計畫內之輕污染建築用地,丁種則是都市計劃外之輕污染建築用

地。市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」,簡稱「乙工」,因為都

是在都市計劃內的土地,所以在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大。 


隨著全台房價漲,尤其台北市、新北市房價直飆,不少建商也會選擇在都市或非都市

使用分區管制規則下,將原本屬於工業區,或是工業用地的土地規劃為一般的住宅建

案,提供民眾居住使用。 

由於工業用地的土地取得成本比較低廉,通常推出的建案單價也會比鄰近一般住宅行

情低,加上工業用地道路大又直、房屋也寬敞,也沒有隔間,而且在建築設計上,室

內高度比較高,而且比一般住宅寬敞,幾乎都是依據工業廠房標準而制定的。 

加上依據建築法規的要求,建商一定要提高設計條件,也就是一般住宅區建築的每平方

米承載力是200kg,而工業區建築就承載力設計必須達到每平方米300kg,所以結構較一

般住宅堅固,甚至比住宅區建築更具安全性,不少人還會特別指明要工業住宅。

 

 

【問題二】乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同?

 

【答:】 
江龍名解釋,由於早期政府劃定土地使用分區是以都市計劃法規定為主,因此會訂定各區

使用都市計劃區的土地使用分區,主要可分為住宅區、商業區與工業區,不同的使用分區,

規定也不同,就連容積規定也不同,不只影響到該土地未來興建後的樓層數,該區域的生

活機能、附近的都市環境,也都會有所不同。 


其中,商業區建蔽率與容積率高,可容納較多人口,對噪音的容許度也較住宅區寬鬆。工業

區不僅噪音與空氣標準低,學校設置也比較少,且若做住宅使用更是違法,恐遭罰鍰。 

江龍名表示,如果登記為住宅用地則是一般住宅使用,這是一般我們最常見的普通的住宅,

也是最無問題的地目。不過乙種工業區,原本是被規劃做為工廠、工業使用,不過由於大台

房價貴,不少建商就會私下在乙種工業區興建住宅,就變成了「乙種工業住宅」。 


乙種工業住宅通常位於工廠或辦公大樓之間,生活與學區機能相對不便利,也可能常常遇到鄰

居真的作為工廠使用。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,曾經有人買了乙種工業

住宅,住進去後才發現隔壁鄰居居然就在房子裡面設工廠,而且每天敲敲打打很吵鬧,一氣之

下告上法院,卻敗訴。敗訴理由是,乙種工業區本來就可以開設工廠,反而是當住宅使用的

人「違法」使用。 


雖然因為乙種工業區地價便宜,價格往往會比一般市價低1~2成,總價也相對便宜。不過工業區

依法不得興建住宅,若違規使用政府將罰鍰6~30萬元,且工業住宅多是建商取得執照後,再次施

工變更格局後出售,而二次施工也是違規使用,雖然目前遭舉發的情況不多,但若不幸遭舉發就

必須要回復原狀,不可不慎。 

一般商業區按照法規規定,是供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而

劃定。所以一般大馬路上的住商混合大樓大部分都是屬於一般商業區。 

商業區通常位於市中心,商家多,周邊可能有影城、大型購物商場、飯店等,相當熱鬧,由於土地建

蔽率與容積率高,建物也因具有出租與店面價值,房價與地價往往也較高,未來具增值性。 

雖然商業區建物允許作為住宅使用,沒有違法疑慮,生活環境又便利繁榮,但江龍名提醒,商業區因

容積高、住宅密集,出入人口複雜,加上商家與人潮多,噪音往往也比住宅區高,居住品質比不上單

純的住宅區住宅。 

許多商業區也有住商混合大樓,一棟大樓裡面可能有補習班、辦公室、公司行號、美容院等營業

場所,出入複雜、公共安全難以維護,如果承租方來來去去,每換一個承租方就重新裝潢一次,

增加鄰居噪音,有時也會毀損建物結構,還是得多加考量。不過也有管理良好的大樓,在大樓落

成時就已經透過管委會等公約,約束住戶不得開設營業場所,只供住宅使用,還是得看各大樓的

管理。 


最近還有一些「工商混合區」的住宅,與一般商業區不同,工商混合區是台北市新興重劃區,像是

直、內湖、南港等地才會有的新地目,核准用途是資訊服務業、一般服務業,依都市計畫法令不

得移供住宅使用。不過因為大直、內湖、南港房價貴,不少業者取得工商混合區土地後,假借名目

蓋住宅銷售,都是違法的。一旦經查獲有違規供住宅使用事實,有遭政府依法令予以裁處的風險。

 

 

【問題三】工業住宅與一般住宅比較優缺點?

 

【答:】 
台灣房屋智庫執行長邱太煊分析,工業住宅因為取得土地便宜,因此如果真的興建為住宅,通常房價

會比周圍一般住宅便宜兩到三成不等,這是最大的優點。另外就是工業住宅通常為了符合工業用途,

房屋室內較寬敞,業者都不會提供隔間,而且建築設計上,室內高度高,建築承載力每平方米

300kg,結構比一般住宅堅固。另外為了讓大型機台使用,所以室內樑柱少、格局方正,建商交

屋時也多半以毛胚交屋,對於一些喜歡室內寬敞、想要完全自己裝潢的消費者來說,都是優點。 


不過缺點就是,如果真的購買了,通常申請房貸時容易被刁難,無論是貸款成數或是利率,都

會比一般住宅的條件差,而且因為是違法使用,所以也不能拿工業住宅申請政府提供的各種優

惠貸款,像是青年安心成家方案、住宅補貼等。 


另外就是2006年台北市政府為了防堵建商違法興建工業住宅,特別規範乙種工業區的建築室內

面積不得小於150平方公尺(45.3坪),且各戶只能設立1套衛浴空間,因此大坪數又只有一套衛

浴的情況下,購買者可能還得再次裝潢、再施工才比較符合實際使用狀況。 


至於工業住宅的稅率,則一定要額外申請才可以跟一般住宅的稅率一樣。邱太煊表示,財政部

於民國85年底正式發佈解釋令,工業住宅可以適用自用住宅優惠稅率,工業住宅只要是符合土

地稅率有關自用住宅的規定。 也就是說直系親屬設戶籍,都市土地面積不超過3公畝、非都市

土地面積不超過7公畝,申請時沒有出租或營業情形,地價稅都符合自用住宅稅率千分之二的

規定來課徵。 

出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵,作為住家用的稅

率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費,作為住宅使用依住宅的費率

繳納,水費則不分營業或住宅使用,均是單一費率。

 

【問題四】工業住宅可以申請都市變更嗎?

【答:】 
邱太煊說明,按照法令,乙種工業區的建案,不能直接作為住宅違規使用,也就是說,工業區可

以蓋房子,但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、而非作為住家使用,所以只要作為住家

使用,就是違法。 


可是由於地價貴,加上都市變遷、不少當時劃定為乙種工業區的區域都逐漸繁榮熱鬧,生活機能

也好,因此建商將乙種工業區蓋成住宅銷售。近期台北市、新北市推出的工業住宅,除訴求比周

圍行情低價兩到三折外,有的規劃還有豐富的公共設施,房屋挑高處理,地點也位於都會精華區,

因而仍吸引不少民眾青睞。 


不過如果真的買了工業住宅,可以變更為一般住宅使用嗎?2009年5月,新北市「金莊悅泉」,就

順利的從乙種工業區順利變更為住宅區,是新北市第一個成功變更成一般住宅的個案。不過該案需

要全體住戶分攤,並且繳納代金給新北市政府,並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代

金,總計2億多元。 


邱太煊分析,其實新北市政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化,以繳交代金或回饋未徵收的

公共設施用地,合法變更為住宅地。以新北市政府的「都市計畫法新北市施行細則」來看,工業住

宅如果要變更為一般住宅,目前規定以小規模、個案方式處理為原則,但也可能透過都市計畫專案

通盤檢討。 


如果建商願意採土地回饋,則須提出10%可建築用地回饋,其餘90%土地,也必需提出30%土地作

為公共建築設施。至於繳納代金標準,目前訂定為「應回饋土地面積」乘上「土地公告現值」

的1.4倍,但現在也有可能改為鑑價處理。目前全台最多乙種工業住宅的地區就在新北市,不過台

北市府之前也已經表示不會跟進變更的事宜。

 

 

 

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